ความสำคัญของการประเมินมูลค่า “ความยั่งยืน”
http://www.treehugger.com
คำถามที่สำคัญที่สุดในยุคนี้จึงไม่ใช่ “เราจะหาวิธีเยียวยาอย่างไรโดยใช้วิถีทางเดิม” เพราะผลกระทบนั้นรุนแรงจนเยียวยาอย่างเดียวไม่พอแล้ว คำถามที่สำคัญที่สุดคือ “รูปแบบ องค์ประกอบ และวิถี “การพัฒนาอย่างยั่งยืน” ที่เป็น “อุตสาหกรรมยุคหลังอุตสาหกรรม” (post-industrial industry) นั้นเป็นเช่นใด” ต่างหาก
คำตอบของคำถามข้อนี้เริ่มปรากฏเป็นรูปธรรมให้เราเห็นอย่างช้าๆ แต่ทว่าชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ในงานของนักธุรกิจหัวก้าวหน้า นักธุรกิจเพื่อสังคม นักสิ่งแวดล้อมที่เข้าใจโลกธุรกิจ และผู้เชี่ยวชาญหลากหลายแขนงที่เข้าใจว่า “การพัฒนาอย่างยั่งยืน” นั้น หาใช่แฟชั่นฉาบฉวยที่จะเลือนหายไปทันทีที่มีคำใหม่กว่ามาแทนที่
ผู้เชี่ยวชาญคนหนึ่งที่กำลัง ‘ถอดรหัส’ การพัฒนาอย่างยั่งยืนอย่างเข้มข้นและน่าติดตามอย่างยิ่งคือ คริส คอร์ปส์ (Chris Corps) จากแคนาดา อดีตประธานกรรมการสถาบันผู้สำรวจรังวัด (Royal Institution of Chartered Surveyors: RICS) สถาบันวิชาชีพที่มีสมาชิกนักประเมินมูลค่าสินทรัพย์มากที่สุดในโลก – กว่า 120,000 คนจาก 146 ประเทศทั่วโลก
คริสนำทีมผู้บุกเบิกวิธีการประเมินมูลค่าของ “ความยั่งยืน” ในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และสาธารณูปโภคที่สร้างตามหลักการพัฒนาอย่าง ยั่งยืน (คือเป็นมิตรกับผู้คนและสิ่งแวดล้อม) ออกมาเป็นตัวเงิน เขาเป็นผู้เชี่ยวชาญคนแรกๆ ที่สังเกตเห็นว่าอาคารและโครงการที่ก่อสร้างตามหลักความยั่งยืนนั้นไม่เพียง แต่ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายให้กับเจ้าของ (เช่น ประหยัดค่าใช้จ่ายพลังงานจากการใช้พลังงานทดแทนและแบบอาคารที่ใช้พลังงาน อย่างมีประสิทธิภาพ หรือประหยัดต้นทุนก่อสร้างและค่าใช้จ่ายด้านการบำรุงรักษาจากการใช้วัสดุก่อ สร้างน้อยกว่าปกติ) แต่หลายกรณียังสามารถสร้าง “มูลค่าเพิ่ม” ให้กับเจ้าของหรือผู้อยู่อาศัยได้ด้วย ยกตัวอย่างเช่น
- ค่ารักษาพยาบาล (โรคภูมิแพ้ ฯลฯ) ที่ผู้อยู่อาศัยในอาคารประหยัดได้หลังจากที่เจ้าของโครงการลงทุนติดตั้งระบบ ฟอกอากาศและเครื่องทำความชื้น
- ยอดขายสินค้าของบริษัทผู้อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นจากประสิทธิภาพที่สูง ขึ้น ตัวอย่างที่โดดเด่นเช่น บริษัท Hyde Tools ผู้ผลิตใบมีดอุตสาหกรรมในอเมริกา ตัดสินใจใช้เงิน 98,000 เหรียญเพื่ออัพเกรดระบบไฟในอาคารสำนักงานใหญ่ เปลี่ยนจากหลอดนีออนเป็นหลอดไฟแสงจันทร์กับหลอดเมทัลฮาไลด์ นอกจากบริษัทจะประหยัดค่าไฟได้ 48,000 เหรียญต่อปีแล้ว ระบบไฟใหม่ยังช่วยให้คนงานมองเห็นอนุภาคที่เคยเป็นต้นเหตุของตำหนิในใบมีด ของบริษัท ทำให้สามารถลดอัตราการเกิดตำหนิลงอย่างฮวบฮาบ Hyde Tools ประเมินว่ายอดขายที่เพิ่มขึ้นจากประสิทธิภาพที่สูงขึ้นนี้มีมูลค่าถึง 250,000 เหรียญต่อปี เท่ากับว่าระบบไฟใหม่ราคา 98,000 เหรียญนั้นคุ้มค่ามาก เพราะช่วยทั้งลดรายจ่ายและเพิ่มรายได้
- ผลกำไรที่เพิ่มขึ้นจากผลิตภาพของพนักงานที่สูงขึ้น ยกตัวอย่างเช่น สำนักงานไปรษณีย์ในเมืองรีโน มลรัฐเนวาดาของอเมริกากลายเป็นสาขาไปรษณีย์ที่มีผลิตภาพสูงที่สุดและมีอัตรา ความผิดพลาดต่ำที่สุดในซีกตะวันตกของประเทศ หลังจากที่ตัดสินใจลงทุน 300,000 เหรียญ อัพเกรดระบบพลังงานและระบบไฟฟ้าในตัวอาคารใหม่หมด ผู้จัดการไปรษณีย์สาขานั้นพบว่า การที่พนักงานได้ทำงานในพื้นที่ที่สว่างกว่าเดิมและเงียบกว่าเดิมมีส่วนช่วย ให้พวกเขาทำงานได้ดีขึ้นและเสร็จเร็วกว่าเดิม ไปรษณีย์ประเมินว่าประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานและการบำรุงรักษาได้ 50,000 เหรียญต่อปี แต่ผลิตภาพของพนักงานที่เพิ่มขึ้นนั้นมีมูลค่าถึง 400,000-500,000 เหรียญต่อปี เท่ากับว่าการลงทุนครั้งนี้คุ้มทุนภายในเวลาไม่ถึง 1 ปี
รายงานชิ้นเอกของคริสเรื่อง Green Value (มูลค่าสีเขียว) ตีพิมพ์ปี 2005 ซึ่งเป็นผลจากการศึกษาโครงการ 18 แห่งในอเมริกา อังกฤษ และแคนาดา ที่ก่อสร้างตามหลักความยั่งยืน เป็นรายงานวิจัยฉบับแรกที่ยืนยันว่า ความยั่งยืนนั้นมีมูลค่าทางเศรษฐกิจ และมูลค่านั้นหลายกรณีก็เป็นสิ่งที่ประเมินเป็นตัวเงินได้ รายงาน Green Value หักล้างมายาคติที่สืบทอดมาอย่างยาวนาน 2 ข้อด้วยกัน ข้อแรก ความเชื่อที่ว่า “อาคารสีเขียวแพงกว่าอาคารปกติ” นั้นไม่เป็นความจริง เพราะมัน “ถูกกว่า” ถ้ารวมมูลค่าของประโยชน์ต่างๆ จากคุณสมบัติที่เสริมสร้างความยั่งยืนเข้าไปในการประเมิน (อย่างเช่นผลิตภาพของพนักงานที่เพิ่มขึ้นหรือค่ารักษาพยาบาลที่ประหยัดได้ใน ตัวอย่างข้างต้น)
ข้อสอง ความเชื่อที่ว่ามูลค่าตลาดของโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่สัมพันธ์อะไรเลยกับ ความเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมนั้นไม่เป็นความจริง ยิ่งโครงการ “เขียว” เท่าไร มูลค่าตลาดของโครงการก็ยิ่งสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว ขณะที่ผู้เช่า ผู้บริโภค นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้เชี่ยวชาญ “มองเห็น” มูลค่าของความยั่งยืนและตีค่ามันได้ชำนาญขึ้นเรื่อยๆ
ประเด็นที่คริสย้ำแล้วย้ำอีกในงานของเขาคือ มูลค่าของอาคารที่ยั่งยืนนั้นไม่ได้มีแต่ค่าใช้จ่ายที่ประหยัดได้ดังที่คน ส่วนใหญ่เชื่อ แต่ยังมีมูลค่าเชิงบวกมากมายที่มักจะมีมูลค่าสูงกว่าค่าใช้จ่ายที่ประหยัด ได้ (แปลว่าเป็นโครงการที่ “น่าลงทุน” กว่าที่เจ้าของโครงการคิด)
การประเมินและรวมมูลค่าเชิงบวกของความยั่งยืนเข้าไปในการประเมินโครงการ เป็นเรื่องสำคัญยิ่ง เพราะมันอาจหมายถึงความแตกต่างระหว่างการตัดสินใจว่าจะทำโครงการ หรือไม่ทำ ยกตัวอย่างเช่น ถ้าผู้บริหารของ Hyde Tools มองไม่เห็นมูลค่าเพิ่มจากประสิทธิภาพที่สูงขึ้น มองเห็นแต่ค่าใช้จ่ายพลังงานที่ประหยัดได้ และวางนโยบายไว้ว่าการลงทุนใดๆ ก็ตามจะทำก็ต่อเมื่อคุ้มทุนภายใน 1 ปี ก็อาจสรุปว่าการลงทุน 98,000 เหรียญเพื่อเปลี่ยนสำนักงานใหญ่ให้ยั่งยืนนั้น “ไม่คุ้ม” เพราะค่าใช้จ่ายพลังงาน 48,000 เหรียญต่อปีที่ประหยัดได้นั้นต้องใช้เวลามากกว่า 2 ปี (98,000 / 48,000) ถึงจะคุ้มทุน ซึ่งเกินกำหนด 1 ปีที่ระบุในนโยบาย แต่ถ้าผู้บริหารเล็งเห็นว่าการอัพเกรดน่าจะช่วยปรับปรุงประสิทธิภาพ และประเมินมูลค่าเพิ่มจากเรื่องนี้ได้ที่ 250,000 เหรียญ ก็จะอนุมัติให้ทำโครงการทันที เพราะโครงการนี้จะถึงจุดคุ้มทุนภายใน 98,000 / (48,000 + 250,000) = 0.33 หรือประมาณ 4 เดือนเท่านั้นเอง
คริสบอกว่า ถึงเวลาแล้วที่ทุกคนที่เชื่อมั่นในการพัฒนาอย่างยั่งยืน/โครงการสีเขียวจะ เลิกพูดถึง “ต้นทุน” หรือ “ค่าใช้จ่าย” ที่ลูกค้า “ประหยัดได้” – หันมาเน้น “มูลค่าเพิ่ม” ของความยั่งยืน เขาสรุปว่ามูลค่าของโครงการสีเขียวนั้นแบ่งได้เป็น 11 ประเภท ได้แก่
1. ต้นทุนการดูแลรักษา/บริหารจัดการที่ต่ำกว่าปกติ
2. ค่าใช้จ่ายด้านพลังงานและทรัพยากรอื่นที่ประหยัดได้
3. แรงจูงใจจากภาครัฐ เช่น เงินให้เปล่า สิทธิประโยชน์ทางภาษี ฯลฯ
4. ดึงดูดผู้อยู่อาศัยได้เร็วกว่าปกติ (เจ้าของอาคารมีรายได้ค่าเช่าเร็วขึ้น)
5. คิดค่าเช่าได้แพงกว่าปกติ/ขายได้ราคาดีกว่าปกติ
6. อัตราการย้ายออกหรือห้องว่างต่ำกว่าปกติ
7. ลดต้นทุนในการตกแต่งภายนอก
8. ลดต้นทุนในการสับเปลี่ยนผู้เช่าภายใน (เช่น ย้ายจากชั้น 2 ไปอยู่ชั้น 5)
9. ผลิตภาพของผู้อยู่อาศัยที่สูงขึ้น
10. กระบวนการมีส่วนร่วมของสาธารณะที่รวดเร็วและดีกว่าเดิม (เช่น คนในชุมชนใกล้เคียงไม่ประท้วง)
11. ความเสี่ยงที่น้อยกว่าปกติ และน่าดึงดูดเวลานำไปขาย
คริสเชื่อว่า การประเมินมูลค่าความยั่งยืน หรือที่เขาเรียกว่า “green valuation” นั้น เป็นเครื่องมือที่ทรงพลังที่สุดในการเปลี่ยนผ่านไปสู่สังคมเศรษฐกิจโฉมใหม่ ตราบใดที่การก่อสร้างยังใช้เงิน และตราบใดที่นักลงทุนและผู้ถือหุ้นยังอาศัยการประเมินผลตอบแทนทางการเงิน เป็นหลักในการตัดสินใจ แนวทางของเขาก็สมควรได้รับการลงมือต่อยอดและขยายผลในวงกว้างที่สุดเท่าที่จะ เป็นไปได้.
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น